La Cour de cassation vient de rappeler, par un arrêt du 06 février 2020, l’application des dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier aux loyers commerciaux, en ce compris lorsque la période de référence est celle s’écoulant entre la conclusion du bail commercial et la toute première indexation.
L’article L.112-1 du CMF, précise en son second alinéa :
« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »
La troisième chambre civile de la Cour de cassation nous offre ici un exemple concret, en matière de baux d’habitation.
Une société FDL1 avait donné à bail commercial à l’enseigne SPEEDY FRANCE un local en 2008.
Le bail contenait une clause selon laquelle l’indexation du loyer interviendrait pour la première fois en janvier 2009 (soit 1 an plus tard), en comparant les valeurs de l’indice des loyers commerciaux (ILC) du 4e trimestre 2006 et du 4e trimestre 2008 (soit sur une période de 2 années).
La Cour de cassation rappelle ici que la clause doit être réputée non écrite, en application de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier.
La Cour de cassation précise donc qu’il est totalement indifférent que cette clause aurait vocation à ne régir que la première indexation du loyer : dès lors que la variation indiciaire se trouve calculée sur une période plus longue que la durée s’écoulant entre deux révisions, la clause doit être réputée non écrite.
Cette sanction ne doit cependant s’appliquer qu’à la stipulation qui créé spécifiquement une telle distorsion.
Or, dans cette affaire, la distorsion disparaissait pour les années ultérieures (les parties ayant convenu ensuite de calculer la variation indiciaire sur une seule année), de telle sorte que la Cour de cassation a censuré la Cour d’appel pour avoir considéré que l’entièreté de la clause devait être réputée non écrite.
Cass. Civ.3e, 6 fév. 2020 n°18-24.599
