Le bailleur est légitime à retenir – sur les fonds qu’il détient à titre de dépôt de garantie – les indemnités d’occupation qui lui sont dues par son ancien locataire, à raison de son maintien sans droit ni titre dans les lieux.
La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 29 janvier 2026 (pourvoi n°24-20.758), se prononce dans le cadre d’un différend opposant le propriétaire d’un appartement à son ancien locataire.
En l’espèce, une société civile immobilière donne un appartement à bail à une locataire, par acte des 31 octobre 2012 et 1er mars 2013.
La bailleresse fait signifier à sa locataire un congé pour vente à effet au 31 mars 2016.
Pour autant, la locataire remet les clefs du logement pris à bail à une agence n’étant pas celle mandatée par la bailleresse pour sa gestion. La bailleresse ne reprend ainsi pleinement possession de son bien qu’à la fin du mois d’avril 2016.
Estimant subir un préjudice à ce titre, la bailleresse conserve les sommes versées au titre du dépôt de garantie à raison de la créance qu’elle prétend détenir au titre d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clefs.
La locataire assigne la bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré.
La bailleresse sollicite alors, reconventionnellement, la condamnation de sa locataire au règlement d’une indemnité d’occupation correspondant au mois d’avril 2016.
Le Tribunal saisi de l’affaire en première instance fait droit à la demande de la locataire, et déboute la bailleresse de sa demande reconventionnelle, au motif qu’elle serait prescrite, dès lors qu’elle n’a été formulée qu’en septembre 2019, soit plus de trois ans après la date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation (avril 2016).
La Cour d’appel de VERSAILLES, saisie sur l’appel de la bailleresse, considère néanmoins que les créances de restitution du dépôt de garantie et d’indemnité d’occupation se sont compensées de plein droit en raison de leur connexité, en application des dispositions de l’article 1290 du Code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016.
Il convient de rappeler à ce titre que la compensation légale ne s’opère plus de plein droit depuis l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, de l’ordonnance du 10 février 2016 (portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations).
La Cour d’appel déboute ainsi la locataire de ses demandes, eu égard à la compensation des créances respectives des parties, intervenue en avril 2016.
La locataire forme un pourvoi en cassation aux motifs, d’une part, que l’indemnité d’occupation, qui ne trouve pas sa source dans le bail mais dans l’occupation des lieux, ne peut faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie, et d’autre part, que les créances de restitution du dépôt de garantie et d’indemnité d’occupation ne sont pas connexes, et ne pouvaient dès lors être compensées de plein droit.
Dans un arrêt rendu le 29 janvier 2026 (pourvoi n°24-20.758), la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la locataire.
La Haute juridiction considère en effet que l’indemnité d’occupation due au bailleur en cas de restitution tardive des lieux est incluse dans les « sommes restant dues au bailleur », au sens des dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aussi, les indemnités d’occupation dues au bailleur peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
La Cour de cassation fonde, opportunément, sa décision sur les seules dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et non sur le régime de la compensation qui, depuis le 1er octobre 2016, ne s’opère que sous réserve d’être invoquée (article 1347 du Code civil).
La solution rendue par la troisième Chambre civile dans son arrêt du 29 janvier 2026 a ainsi vocation à s’appliquer à l’ensemble des baux à usage d’habitation, et non aux seuls baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2016.
