La clause selon laquelle le maître de l’ouvrage s’expose au règlement d’une indemnité forfaitaire correspondant à 10% du prix du marché en cas de résiliation unilatérale du contrat de construction de maisons individuelles n’est pas une clause pénale, et n’est dès lors pas susceptible de faire l’objet d’une modération par le Juge.
Dans un arrêt rendu le 8 janvier 2026 (pourvoi n°24-12.082), la troisième Chambre civile de la Cour de cassation se prononce sur un litige opposant un constructeur de maisons individuelles à ses clients, maîtres de l’ouvrage.
Aux termes d’un contrat de construction de maisons individuelles en date du 18 juin 2018, les maîtres de l’ouvrage confient l’édification de leur résidence principale à un constructeur de maisons individuelles.
Le contrat ainsi conclu contient une clause selon laquelle les maîtres de l’ouvrage s’engagent à régler au constructeur le coût correspondant à l’avancement des travaux, ainsi qu’une indemnité forfaitaire d’un montant équivalent à 10% du prix de la construction, en cas de résiliation unilatérale du contrat.
Le 18 septembre 2018, soit trois mois plus tard, les maîtres de l’ouvrage font savoir au constructeur qu’ils renoncent à leur projet de construction, en dépit de la réalisation des conditions suspensives.
Le constructeur assigne alors les maîtres de l’ouvrage en règlement de l’indemnité forfaitaire correspondant au coût de l’avancement des travaux ainsi qu’à 10% du prix de la construction.
Le Tribunal Judiciaire d’ÉVRY, saisi en première instance du litige, accorde au constructeur une indemnisation modérée, au motif que la clause mise en œuvre par le constructeur est une clause pénale, qui peut faire l’objet d’une révision par le Juge.
La Cour d’appel de PARIS, saisie de l’appel du constructeur, qualifie également ladite stipulation de clause pénale, et confirme la modération opérée par le Juge de première instance.
Le constructeur se pourvoit en cassation au motif que les stipulations prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire ne sont pas constitutives d’une clause pénale, dès lors qu’elles ne sanctionnent pas une inexécution contractuelle, et ne revêtent aucun caractère comminatoire.
La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 8 janvier 2026, casse la décision rendue par la Cour d’appel de PARIS.
La Cour considère en effet que la clause qui prévoit le versement d’une indemnité forfaitaire correspondant à 10% du prix de la construction, en plus du coût de l’avancement des travaux, constitue une clause de dédit, qui ne tend pas à sanctionner une inexécution contractuelle, mais organise les conséquences de l’exercice de sa faculté de dédit par le maître de l’ouvrage.
Ladite clause ne revêtant pas la qualification de clause pénale, elle n’est pas susceptible de faire l’objet d’une modération par le Juge, et doit être pleinement appliquée.
En conclusion, le maître de l’ouvrage qui fait usage de sa faculté de dédit, en ne donnant pas suite au contrat de construction de maisons individuelles malgré la réalisation de ses conditions suspensives, s’expose au règlement des indemnités prévues par le contrat, sans possibilité de modération par le juge.
Il s’ensuit également que le juge n’a pas le pouvoir d’augmenter le montant de la pénalité convenue, même si celle-ci est manifestement dérisoire.
Cette circonstance ne permet toutefois pas au constructeur d’imposer une indemnité exorbitante, qui pourrait alors être contestée par le maître de l’ouvrage sur d’autres fondement, et notamment celui du déséquilibre significatif.
