Depuis maintenant près d’une dizaine d’années, des plateformes communautaires proposent aux particuliers de louer leurs appartements ou maisons, moyennant une commission reversée au titulaire de la plateforme.
C’est notamment le modèle économique développé par la société américaine AirBnB, pour ne citer qu’elle.
Cette marchandisation de la résidence principale n’était pas sans poser des difficultés, notamment d’ordre fiscal, pour les propriétaires générant ainsi un revenu complémentaire.
Les problématiques sont multiples, et d’autant plus prégnantes quand la personne qui met en location son logement sur une telle plateforme ne se trouve pas être propriétaire de l’immeuble, mais n’en est elle-même que locataire
Il s’agit ici d’une situation de sous-location qui, sauf à avoir été autorisée par le propriétaire, demeure illicite.
Le locataire principal doit en effet obtenir, d’une part l’autorisation de son propriétaire sur le principe même d’une sous-location, mais également l’accord de ce dernier quant au montant du sous-loyer (qui ne peut excéder celui du loyer principal).
L’objectif est clair : prévenir le risque de spéculation, et la situation dans laquelle un locataire se maintiendrait dans les lieux avec un loyer modeste (que le propriétaire ne peut réévaluer à sa guise), tout en sous-louant à un loyer plus élevé au sous-locataire.
Le locataire principal, qui ne se trouve pas par définition être propriétaire de l’immeuble, tirerait alors un profit de la sous-location.
Or, les loyers, considérés comme des « fruits » de l’immeuble au sens juridique du terme, sont acquis au propriétaire.
La question posée à la Cour de cassation, et à laquelle elle a apporté une réponse claire dans son arrêt du 12 septembre 2019, était la suivante :
Dans le cadre d’une sous-location non autorisée, et donc illicite, le propriétaire peut-il exiger le remboursement par son locataire principal, des fruits (loyers) perçus en exécution du contrat de sous-location ?
La Cour de cassation y répond par l’affirmative, en considérant que :
« sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire »
Le locataire principal est donc condamné au remboursement des loyers perçus par les sous-locataires.
La solution n’est pas à proprement parler nouvelle, et la Cour d’appel de Paris avait notamment déjà pu prendre une telle position dans le courant de l’année 2019.
Il s’agit néanmoins de la première fois que la Cour de cassation se prononce de manière aussi précise sur ce point.
La solution peut cependant, sur le plan des principes, sembler quelque peu inique en ce sens qu’alors que le propriétaire a perçu, durant toute la durée de la location, un loyer qui n’est que la contrepartie de la mise à disposition intégrale du logement, il se verrait ainsi rémunérer deux fois.
C’est d’ailleurs ce qui était notamment soutenu par le défendeur au pourvoi, qui indiquait, sans une certaine logique :
« que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, leqel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location »
La Cour de cassation balaye cependant l’argumentation, au visa de l’article 546 du Code civil qui dispose invariablement, depuis 1804 que :
« La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit s’appelle « droit d’accession ». »
Cass. 3e Civ. 12 sept. 2019 n°18-20.727
