La levée d’option intervenue 47 ans après la signature d’une promesse unilatérale de vente contraint l’héritier de son promettant à vendre le bien au prix stipulé, malgré sa rétractation avant la levée d’option, et le délai écoulé depuis la signature de l’avant contrat.
À l’occasion d’un arrêt rendu le 21 novembre 2024, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a tranché le litige opposant les héritiers des parties à une promesse unilatérale de vente, conclue en 1971, qui offrait au locataire-exploitant d’une parcelle une option d’achat du bien.
Il est précisé dans la promesse, authentique, que celle-ci était consentie pour une durée de quatre ans, tacitement renouvelable, prenant fin un an après la mise en service d’une voie routière à proximité de la parcelle, dont le principe de la construction est acquis au jour de la signature.
En 2011, cette voie n’étant toujours pas ouverte, l’héritier du bénéficiaire de la promesse adresse, à l’héritier du promettant, un courrier simple de levée d’option, ne respectant pas les conditions de forme contractuellement prévues, selon lesquelles la levée d’option devait être réalisée par lettre recommandée, ou par acte d’Huissier de Justice (dorénavant Commissaire de Justice).
L’héritier du promettant lui a notifié, en réponse, la caducité de la promesse unilatérale de vente.
L’ouverture de la voie routière visée à la promesse étant prévue au 24 novembre 2018, l’héritier du bénéficiaire lève l’option d’achat de la parcelle quelques jours plus tôt, dans les formes contractuellement établies, auprès de l’héritier du promettant.
Ce dernier ne donnant aucune suite à la levée d’option, l’héritier du bénéficiaire l’assigne aux fins de se voir transférer la propriété.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence considère que la vente est, en tout état de cause, nulle, dès lors que le prix de vente prévu en 1971 n’est, au jour de la levée d’option, ni réel ni sérieux, étant inférieur à 80.000,00 € malgré son indexation, alors que le promettant avait reçu, en 2019, une offre d’achat à hauteur de 2 millions d’euros.
La Cour a donc fait une exacte application de la jurisprudence alors en vigueur, et des dispositions de l’article 1142 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en rejetant les demandes du bénéficiaire.
En effet, selon le droit positif au 5 janvier 2021, la rétractation du promettant intervenue avant la levée d’option fait obstacle à la rencontre des volontés des parties, de sorte que la vente n’est pas parfaite, et que le bénéficiaire ne peut prétendre qu’à des dommages-intérêts en réparation des conséquences de la défaillance du promettant.
Toutefois, quelques mois plus tard, la troisième Chambre civile opère un revirement de jurisprudence, par un arrêt rendu le 23 juin 2021, et reconnaît désormais que, si la promesse unilatérale de vente contient les éléments essentiels du contrat définitif, la rétractation du bénéficiaire ne permet pas d’empêcher la réalisation de la vente, dont les conditions de validité s’apprécient à la date de ladite promesse, et non à la date de la levée d’option.
La même Chambre, saisie de l’affaire sur le pourvoi de l’héritier du bénéficiaire de la promesse unilatérale, fait application de cette nouvelle jurisprudence, et reconnaît ainsi que la vente est parfaite à la date de la levée d’option, et que les conditions de celle-ci, notamment son prix, doivent être appréciées à la date de la promesse, soit cinquante ans plus tôt !
Le promettant, et ses héritiers, ne peuvent ainsi pas revenir sur leur engagement unilatéral de vendre un bien, même lorsque la levée d’option intervient presque un demi-siècle après la conclusion de l’avant-contrat, et que le prix de cette vente, qui faisait pourtant l’objet d’une indexation, est dérisoire (4%) face à la réelle valeur du bien au jour de la levée d’option.
En substance, le propriétaire qui s’engage dans une promesse unilatérale de vente ne peut revenir sur son consentement en dehors des prévisions contractuelles. Il lui appartient ainsi de s’assurer, en limitant la durée de l’avant-contrat par un terme fixe, ou en prévoyant une indexation adéquate du prix de vente, que la réalisation de la vente ne le privera pas de la valeur réelle de son bien au jour de la levée d’option.
Références : https://www.courdecassation.fr/decision/673edb1fca31cbe666556477
