La commission de l’agent immobilier, prévue par la promesse de vente qu’il a négociée, lui est assurée, même lorsque le bénéficiaire d’un droit de préemption urbain s’est substitué à son mandant, et qu’un acte authentique de vente contredit ces conditions.
Dans l’affaire présentée à la Cour de cassation le 19 décembre 2024, une société intéressée par l’acquisition de biens immobiliers avait mandaté un agent immobilier pour l’assister dans la recherche de biens et la négociation des ventes.
L’agent immobilier avait ainsi concouru à l’établissement d’une promesse de vente, par acte authentique, entre sa mandante et le propriétaire de biens immeubles, qui précisait que le règlement de sa commission serait à la charge du bénéficiaire de la promesse (son mandant).
L’établissement public foncier d’Ile-de-France, délégataire d’un droit de préemption urbain sur la commune de situation de ces biens, avait ensuite exercé son droit de préemption, se portant acquéreur des immeubles.
Un acte authentique de vente avait, de ce fait, été dressé entre le propriétaire des biens et l’établissement public foncier, selon lequel la commission de l’agent immobilier serait, désormais, à la charge du vendeur des biens. L’agent immobilier ne recevant aucun règlement, il a donc intenté une action contentieuse à l’encontre les deux parties à la vente, aux fins d’obtenir le paiement de sa commission.
La jurisprudence antérieure reconnaissait déjà que le préempteur était tenu du paiement de la rémunération des intermédiaires immobiliers, lorsque le montant de cette rémunération, et l’indication que son règlement incombe à l’acquéreur, figurent dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 septembre 2007, 06-17.337).
La Cour d’appel de Paris, le 6 janvier 2023, a rejeté les demandes de l’agent immobilier dirigées contre l’établissement public foncier d’Ile-de-France, au motif que la promesse de vente n’est qu’un avant contrat, et que le seul « engagement des parties » constatant la vente est l’acte authentique, qui n’indique pas le montant de la commission d’intermédiaire, et désigne le vendeur comme débiteur de son paiement.
La Cour de cassation, saisie de l’affaire sur pourvoi de l’agent immobilier, donne toutefois raison à ce dernier, et reconnaît que le règlement de sa commission incombe à l’établissement public préempteur, tel que la promesse de vente initiale le prévoyait, et malgré les stipulations contraires de l’acte authentique de vente.
Le bénéficiaire d’un droit de préemption ne peut, dès lors, déroger aux conditions initiales de rémunération de l’agent immobilier, telles qu’elles résultent de tout engagement entre les parties, même d’un avant-contrat (promesse de vente).
En conclusion, pour être assuré de percevoir sa commission dans les conditions établies avec son mandant, l’agent immobilier doit veiller à systématiquement inclure ces modalités dans les avant-contrats qu’il négocie, qui primeront sur toute convention conclue ultérieurement par le préempteur.
