Dans le cadre classique d’une résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le bailleur doit respecter un formalisme particulier, lorsqu’il souhaite mettre en œuvre la clause dite résolutoire.
Ainsi, et conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne peut produire son effet qu’à compter d’un commandement de payer, adressé par le bailleur à son locataire, et demeuré sans suite durant un mois.
La situation se complique cependant pour le propriétaire dans le cas particulier où son locataire est placé en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire.
En pratique, le bailleur ne saurait agir en résiliation du bail s’agissant des échéances de loyer antérieures à l’ouverture de la procédure collective de son locataire. En effet, la dette locative constituée antérieurement au Jugement d’ouverture est, par principe et au même titre que les autres dettes existant à l’ouverture de la procédure, gelée. Elle ne pourra être réglée que dans le cadre soit du plan de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui devrait être arrêté à l’issue de la période d’observation, soit lors des répartitions à intervenir entre tous les créanciers de la liquidation judiciaire.
Néanmoins, le bailleur demeure en capacité de faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement d’échéances de loyer postérieures au Jugement d’ouverture. En effet, le débiteur est tenu de régler à bonne date les créances nées postérieurement au Jugement d’ouverture.
L’article Article L641-12 du Code de commerce dispose d’ailleurs très clairement, en matière de liquidation judiciaire, que :
«Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :[…]
3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14.
[…] ».
Les conditions de l’article L.622-14 du Code de commerce font en l’occurrence référence à l’interdiction pour le bailleur d’agir en résolution, avant l’expiration d’un délai de 3 mois.
La chambre commerciale de la Cour de cassation vient ici de préciser encore le régime applicable à un tel cas de résiliation « de plein droit », en application des dispositions précitées, en indiquant que :
« Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ; »
Dans une telle hypothèse, il est donc plus rapide pour le bailleur d’agir, non pas en application de la clause résolutoire, ce qui supposerait la délivrance d’un commandement de payer préalable, et la saisine du Juge des référés, mais devant le Juge-commissaire.
Ce dernier ne fera en réalité que constater l’absence de paiement des loyers postérieurs, et par conséquent confirmer que le bail a pris fin de plein droit.
Cass. Com. 9 octobre 2019 (n°18-17.563)
