Le bailleur qui notifie un refus de renouvellement du bail commercial, à l’occasion d’une procédure de fixation du montant du loyer de renouvellement, n’est pas tenu de respecter les mentions obligatoires du congé, prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Dans l’affaire que la Cour de Cassation a été amenée à trancher le 27 mars 2025, un commerçant de bijoux et d’objets d’art a pris à bail un local appartenant à une société civile immobilière (SCI), à compter du 1er janvier 2008, pour une durée de neuf ans.
Le 19 août 2016, le locataire sollicite le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017.
La société bailleresse lui adresse, le 17 janvier 2018, un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé, loyer de renouvellement que le locataire refuse le 12 mars 2018.
Le 12 juin 2018, la SCI bailleresse exerce son droit d’option, en vertu des dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce, et notifie au preneur son refus de renouvellement du bail.
Le 23 septembre 2020, le locataire assigne la SCI bailleresse en annulation de son droit d’option, et en constatation du renouvellement du bail.
La locataire se voit alors opposer la prescription de son action, à défaut d’avoir agi dans les deux années suivant l’exercice du droit d’option.
Saisie de l’affaire, la Cour d’appel de Paris juge, par un arrêt rendu le 25 janvier 2023, que la SCI pouvait valablement exercer son droit d’option, et que l’action de l’ancien locataire en annulation de l’exercice de ce droit est prescrite.
L’ancien locataire se pourvoit alors en cassation, au motif, d’une part, que la notification du refus de renouvellement ne contenait pas les mentions obligatoires du congé prévu à l’article L.145-9 du Code de commerce, et d’autre part, que la SCI bailleresse, qui avait exercé son droit d’option sans manifester sa volonté de reprise effective des lieux, était de mauvaise foi, et ne pouvait invoquer la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
En effet, l’ancien locataire reproche à la société bailleresse de refuser le renouvellement du bail, par l’exercice de son droit d’option, sans mentionner le délai accordé au locataire pour le contester, et sans effectuer de diligences tendant à la reprise matérielle des lieux.
Il est à rappeler que, dans le cadre d’un congé, le bailleur doit effectivement informer son preneur du délai de deux années lui étant imparti pour saisir le Tribunal, à peine de nullité du congé.
Par un arrêt rendu le 27 mars 2025, la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation valide le raisonnement de la Cour d’appel, et confirme que l’exercice du droit d’option du bailleur commercial n’est pas soumis aux dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce.
Dès lors, la notification au locataire du refus de renouvellement du bail n’a pas à contenir les mentions obligatoires imposées dans le cadre d’un congé, et notamment la mention du délai accordé au locataire pour le contester.
En conclusion, il appartient aux locataires d’être vigilants et réactifs lorsque leur bailleur exerce son droit à s’opposer au renouvellement du bail, même lorsque celui-ci n’entreprend aucune diligence tendant à la reprise des lieux loués.
Réciproquement, le bailleur qui exerce son droit d’option, en vertu des dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce, n’est pas tenu, au-delà des textes, de respecter les dispositions propres au congé.
