Dans l’affaire que la Cour de Cassation a été amenée à trancher le 20 mars 2025, une société civile immobilière (SCI) confie la réalisation de travaux d’édification de logements à deux constructeurs.

Constatant des malfaçons sur les ouvrages réalisés, la SCI assigne les constructeurs et l’assureur de l’un d’eux en indemnisation, notamment sur le fondement de la garantie décennale (article 1792 du Code civil).

En réponse, les constructeurs, et l’assureur, font valoir qu’aucune réception expresse n’est intervenue, et que les conditions d’une réception tacite ou judiciaire ne sont pas remplies, de sorte qu’aucun d’eux n’est débiteur de la garantie décennale en l’espèce.

Par un arrêt rendu le 8 juin 2023, la Cour d’appel de Bourges, saisie de l’affaire, considère que la garantie décennale ne peut pas être mise en œuvre, dès lors que l’ouvrage n’a jamais été réceptionné.

Elle écarte la réception judiciaire de l’ouvrage au motif que les immeubles à usage d’habitation construits ne sont pas en état d’être reçus, puisqu’ils ne sont pas habitables en raison des malfaçons et non-façons constatées.

La Cour d’appel rejette également la réception tacite de l’ouvrage, considérant que la SCI ne démontre pas sa volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage.

La SCI maître d’ouvrage se pourvoit alors en cassation, estimant notamment que la Cour d’appel de Bourges aurait violé les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil en affirmant, contre l’avis d’un expert, que l’ouvrage ne serait pas habitable, sans justifier d’une interdiction d’habiter les lieux en l’état.

Celle-ci reproche également à la juridiction du fond d’avoir écarté la réception tacite de l’ouvrage, sans se prononcer sur le paiement intégral du prix des travaux et sur la prise de possession de l’ouvrage, qui font pourtant présumer la volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage.

Par un arrêt rendu le 20 mars 2025, la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation confirme l’appréciation de la Cour d’appel, selon laquelle les logements ne sont pas en état d’être reçus, car non habitables, et écarte la réception judiciaire de l’ouvrage.

 La troisième Chambre civile de la Cour de Cassation valide cependant le raisonnement de la SCI maître d’ouvrage s’agissant de la réception tacite, en considérant que la Cour d’appel devait présumer de la volonté non équivoque de la SCI d’accepter l’ouvrage, dès lors que celle-ci en avait pris possession et avait réglé l’intégralité du prix des travaux.

 En l’absence d’élément renversant cette présomption, la Cour d’appel ne pouvait que constater judiciairement la réception tacite de l’ouvrage, ainsi qu’il lui était demandé.

En conclusion, la réception judiciaire ne peut avoir lieu que lorsque l’ouvrage est en état d’être reçu, ce qui suppose, pour l’édification de logements, que ceux-ci soient habitables.

Toutefois, le constat judiciaire de la réception tacite, ou « amiable », reste possible même si les ouvrages ne sont pas en état d’être reçus, dès lors que le maître d’ouvrage démontre sa volonté non équivoque de les accepter, ou que la présomption d’une telle volonté n’est pas renversée.